Torunlar GYO 2026 2. Çeyrek Sonuçları: Kira Makineleri ile İstikrarlı Büyüme

Herkese selamlar,

Yıl başından bu yana portföyümüzde yüzümüzü güldüren sektörden 3 şirketten biri olan Torunlar GYO'nun 2026 2. çeyrek sonuçlarını değerlendireceğimiz yazımıza hoş geldiniz.

Avrupakent ve Torunlar GYO nakit üreten kira makineleri olarak, bu sene ödedikleri temettü ve zor bir dönemde gösterdikleri fiyat istikrarı olarak portföyümüzü destekleyerek yüzümüzü güldüren yatırımlarımız. Özellikle Torunlar, uzun vadeli öngörülebilir projeksiyon sunan hedefleri ile göz bebeğimiz olduğunu söyleyebiliriz.

6 aylık mali tablolarına bakmadan önce hızlıca dönem gelişmelerine ve önemli manşetlere bakalım.

Önemli Gelişmeler

Dönem İçinde Öne Çıkan Gelişmeler:

• 28 Ocak: "Antalya-Kepez'de yer alan 5.611 m² yüzölçümlü taşınmazın 2.805 m²'lik payı 80.000.000 TL bedelle satın alındı. Söz konusu taşınmaz, portföyde yer alan Deepo Antalya ve Mall Of Antalya AVM'ye komşu konumdadır."
• 18 Mart: "Antalya-Kepez'de yer alan 5.601 m² yüzölçümlü taşınmazın 551 m²'lik payı 14.295.455 TL+KDV bedelle satıldı."
• 30 Ocak: "Forum Mersin AVM'yi bünyesinde bulunduran Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin %100 hissesi 219.020.660 Euro bedel karşılığında devralındı."
• 30 Ocak: "Forum Kayseri'yi bünyesinde bulunduran Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin paylarının %100'ünün 130.430.877 Euro bedel karşılığında alınması konusunda Union Investment Real Estate ile mutabakata varıldı."
• 2 Şubat: "Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin paylarının %100'ünün 130.430.877 Euro karşılığında alınması kapsamında pay devrine ilişkin işlemler tamamlandı."
• 31 Mart: "Samsun'da yer alan 37.000 m² yüzölçümlü "kargir bina ve arsası" vasıflı taşınmazın ihalesine en yüksek teklif şirket tarafından verildi."
• 14 Nisan: "Samsun'da yer alan 37.000 m² yüzölçümlü taşınmazın tamamı 805.000.000 TL bedelle satın alındı. Taşınmaz üzerinde farklı markaları barındıran ve zengin bir kiracı karması ihtiva eden AVM ile konutların yer alacağı gayrimenkul projesi planlanıyor."
• 22 Nisan: "Şirket 21 Mayıs'ta hisse başına net 5 TL temettü ödeme kararı aldı."
• Ödeme günü, gelen temettü kartopumuza kar taneleri olarak geri yatırıldı.
• 4 Mayıs: "İstanbul-Başakşehir'deki toplam 45.629 m² yüzölçümlü taşınmazların tamamı 1.197.822.529 TL+KDV bedelle İbn Haldun Üniversitesi ve Vetra Venture İnşaat'a satıldı."
• 13 Mayıs: "MSCI tarafından 13 Mayıs 2026 tarihinde açıklanan dönemsel endeks revizyonu kapsamında MSCI Global Small Cap (Küresel Küçük Sermayeli Şirketler) Endeksi'nden çıkartılmıştır. Bu karar, 29 Mayıs 2026 seans kapanışı itibarıyla yürürlüğe girecektir."
• 15 Haziran: "İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 2200 Ada 1 Parsel, 2201 Ada 2 Parsel, 2202 Ada 1 Parsel, 2219 Ada 3 Parsel üzerindeki toplam 45.629,83 M2 yüzölçümlü taşınmazların tamamı 1.197.822.529,58 TL +KDV bedelle İbn Haldun Üniversitesi (42.072,25 M2) ve Vetra Venture İnşaat Turizm Enerji A.Ş. (3.557,58 M2) kurumlarına satılmıştır. Değerleme raporunda sözkonusu taşınmazlar için 1.196.347.000 TL + KDV değer takdir edilmiştir."

Faaliyet Raporunda Öne Çıkan Başlıklar:

• "2026 yılının ilk 6 ayında 2.099 milyon TL (Ç1: 523 milyon ₺) tutarında konut teslimi yapılmıştır."
• "Şirketimiz, 2026 yılının ilk 6 ayında 259 milyon TL (Ç1: 75 milyon ₺) yatırım harcaması yapmıştır."
• "2026 yılının ilk 6 ayında ağırlıklı olarak AVM ve ofis kira gelirleri olmak üzere 8.765 milyon TL (Ç1: 3.357 milyon ₺) satış hasılatı elde edilmiştir. Anılan dönemde satış hasılatının %68’i (Ç1: %73) kira gelirleridir. 2026 yılının ilk 6 ayında AVM ve ofis kira gelirleri, geçen yılın aynı dönemine göre %41,9 (Ç1: %31,1) oranda artarak 5.930 milyon TL (Ç1: 2.457 milyon ₺) olmuştur."
• "31.12.2025 tarihinde 184.742 milyon TL olan aktif toplamımız, 30.06.2026 tarihi itibarıyla %7,3 oranında artarak 198.228 milyon TL’ye (Ç1: 186.690 milyon ₺) yükselmiştir. Özkaynakların aktif toplamına oranı %78 yabancı kaynakların aktife oranı ise yaklaşık %22’dir. Şirket aktiflerinin %83’ü yatırım amaçlı gayrimenkuller, özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar, stoklar ve maddi duran varlıklar (otel), %16’sını ise nakit ve nakit benzeri varlıklar ile finansal yatırımlar oluşturmaktadır."
• "2025 yılsonunda 36.381 milyon TL olan net nakit fazlamız, Forum Mersin ve Forum Kayseri AVM’lerin satın alımlarından sonra, net nakit fazlamız 2026 yılının ilk 6 ayında 18.940 milyon TL’ye (Ç1: 18.822 milyon ₺) gerilemiştir. Ayrıca, söz konusu nakit fazlasından 2.547 milyon TL (Ç1: 1.391 milyon milyon ₺) net faiz geliri elde edilmiştir."

• "Toplam stoklar 5. Levent 2.Etap projesinde hızlanan teslimler nedeniyle yılsonuna göre %8,0 azalarak 7.388 milyon TL’ye gerilemiştir. Stokların 4.391 milyon TL’si Torun Center, 1.502 milyon TL’si 5.Levent 2.Etap; 1.333 milyon TL’si Mall of İstanbul High Residence ve bakiye 162 milyon TL ise diğer projelerden oluşmaktadır."

• Ciro Türkiye Geneli: "AVM Endeksi verileri ikinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında %30,67 oranında artış göstererek 2026 ikinci çeyrek döneminde 5.282 puana yükselmiştir."
• Ziyaret Sayısı Endeksi: "Haziran 2026 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde %-3,15 (Mart Karşılaştırması: %6,7 artış) oranında azalış olduğu gözlemlenmiştir. Mayıs 2026’ya göre ise ziyaretçi sayısında %-11,53 oranında azalış kaydedilmiştir. Ziyaret sayısı endeksinde ikinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında %4,95’lik (Ç1: %3 artış) artış görülmüştür."

• Turizm Sektörü: "2026 yılı Ocak – Haziran döneminde Ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %2,96 azalış göstererek 20 milyon 767 bin seviyesinde olmuştur."

Finansal Sonuçlar

Gelir Tablosu

Şirketin gelir tablosunda cirodan başlayarak gördüğümüz büyüme oranları gerçekten muazzam. Ayrıca çeyreksel %70+ brüt karlılığın korunmaya devam edilmesi ve FAVÖK marjının da brüt karlılıkla el ele %70 seviyelerine yakın seyretmesi şirketin varlıkları konusundaki karlı iş modelinin en güçlü göstergesi.

Faaliyet karında geçen seneki ~2 milyar ₺ civarındaki yatırım amaçlı gayrimenkul satışının baz etkisi, bu seneki satıştaki zarar ve değerleme kaybı ile yeni AVM'lerin yönetim giderlerinin de etkilenmesi ile EFK'nın geçen sene ile başa baş tamamlandığını görüyoruz ancak geçen senenin aynı dönemdeki satışın baz etkisi kaldırdığımızda bu alanda da büyüme korunuyor.

Vergi öncesinde ise geçen sene aynı döneme göre en büyük değişiklik Net Parasal Pozisyon satırında karşımıza çıkıyor. "Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller ve Maddi Duran Varlıklar" satırında geçen sene göre 7 milyar ₺'lik enflasyon üzerinde bir artış söz konusu. Hem yeni AVM'leri katılması hem de anlaşılan diğer varlıkların değerinin enflasyon üzerinde değerlemeye sahip olmaları sayesinde geçen seneye göre 3 milyar ₺ daha düşük enflasyon kaybı oluşması ile şirketimiz vergi öncesi karda %21'lik büyüme ile 8,3 milyar ₺'lik bakiyeye imza atıyor.

Ertelenmiş vergi gideri kalemi şirketin net karında baskı oluşturmaya devam ediyor. Her ne kadar dağıtılabilir karın %50'sini dağıtmış olmasının sağladığı vergi avantajı ile çeyreksel olarak vergi geliri yazılmış olsa da geçen sene aynı döneme göre ~1,1 milyar ₺ vergi vergisi oluşması ile ilk 6 ayı %6'lık büyüme ile ~6 milyar ₺ seviyesinde kapatıyoruz.

Bilanço

Şirketimizin yıl başındaki AVM satın almaları ve 5 milyar ₺'lik temettü ödemesi sebebiyle net nakit pozisyonunda geçen seneye göre kayda değer bir gerileme söz konusu ancak şirketin finansal yatırımları ile birlikte hala 31 milyar ₺'lik nakit rezervinin bulunduğunu hatırlatalım. Yine satın almalarda kullanılan %5,23 faizli Euro kredinin etkisi ile geçen sene aynı döneme göre borçluluğunun arttığını görüyoruz. Şirketin daha sonra beklentiler tarafında sunmuş olduğu projeksiyonda 2028'e kadar yük oluşturmaya devam edeceğini biliyoruz ancak hem finansal yatırımların desteği hem de satın alınan AVM kiralarının seyri bu kredinin ödenmesinde yaşanacak ciddi bir kur zıplaması dışında risk oluşturmadığını söyleyebiliriz.

Varlık tarafında şirketimizin ~7,4 milyar ₺'lik konut stoğu taşıdığını, "Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller" ve "Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar" ile de ~151 milyar ₺'lik portföyün hem geçen çeyrek, hem sene başına hem de dönemsel büyümesini enflasyon üzerinde sürdürdüğünü görmek her açıdan karlı ve değerli bir GYO şirketine yatırım yaptığımızı tekrar teyit ediyor.

Özkaynaklara geldiğimizde ise çeyreklik olarak %1 gerilediğini, dönemsel olarak da %3 büyüdüğünü görüyoruz ancak bu çeyrek 5 milyar ₺'lik temettü ödemesinin özkaynakların büyüme trendini tek çeyreklik olarak gizlediğini söyleyebiliriz.

Son olarak özkaynakların gerçek değerinin "Ertelenmiş Vergi Gideri" sebebiyle gölgelendiğini söylememiz gerekiyor. Şirket mevzuat gereği bu vergi kaleminde %30'luk oran uygularken, temettü dağıtan bir GYO olmasını avantajı ile aslında %10'luk kurumlar vergisi avantajına sahip. Piyasanın bu saklı değeri fiyatlayıp fiyatlamayacağını ise zaman gösterecek.

Nakit Akışları

Şirketin nakit akışı beklentileri ile uyumlu olarak ilk 6 ayı "İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları"nda 9,5 milyar ₺ ile kapatıyoruz. Yıl hedefinin %50'sini tamamlanmış olması şirketin beklentilerinde ne kadar başarılı olduğunu gösteriyor. Yatırım faaliyetlerinde ise yıl hedefini şimdiden yakalanmış olması bu sene içerisinde başka bir yatırım planının duyurulmaması sebebiyle sürpriz olmadığını söyleyebiliriz.

Böylece dönemi negatif "SNA" ile -9 milyar ₺ ile tamamlıyoruz. Şirketin bu yılı zaten 850 milyon ₺ negatif "SNA" ile kapatılmasının beklediğini paylaşmış olduğu projeksiyonda takip ettiğimiz için ortada kötü bir sürpriz olmadığını söyleyelim.

Beklentiler

Nakit akışlarındaki negatiflik planlar dahilinde devam etmesinin teyidini kredi borcunun ödenmesinde herhangi bir revizeye gidilmemesinden anlayabiliyoruz.

Benzer şekilde kira, satış ve FAVÖK konusunda beklentiler korunuyor.

Toparlayacak Olursak...

Torunlar GYO, yatırım tezimizle uyumlu olarak bilançosunu varlıkları ile büyütmeye ve ürettiği nakit ile birlikte nakit gücünü korumaya devam ediyor. İçinden geçtiğimiz dönemin dalgalanmalarını göz önüne aldığımızda bilanço disiplinini koruyarak yatırımlarına beklentiler içerisinde devam edip bir de üzerine temettü ödemesini yapmış olması gelecek beklentilerimizi güçlendiriyor.

Güçlenen beklentilerden uzun vadeli yararlanmak adına Torunlar'da aylık alımlarımıza aynı hızda devam edeceğiz. Temettü ve nakit akışı düzenlenmesi ile şirketimizin alım endeksindeki yerine baktığımızda çeyreksel bir miktar ağırlık kaybetse de önümüzdeki çeyreklerde faaliyetlerinden nakit akışlarının kuvvetlenmesi ile ağırlık kazanacağını bugünden öngördüğümüz için yüzümüz asılmıyor.

Gözünüzden kaçan veya sizin özellikle merak ettiğiniz teknik veya temel bir detay olursa, aşağıda yorumlarda bize sorabilir veya X hesabımız üzerinden bizimle her an iletişime geçebilirsiniz. Sizlerle fikir alışverişi yapmayı ve bu uzun soluklu finansal özgürlük yolculuğunu şeffafça paylaşmayı gerçekten çok seviyoruz!

Bir sonraki yazımızda görüşünceye kadar tasarruf etmeye, rasyonel yatırımlar yapmaya ve o güzel kartopunu sabırla büyütmeye devam!

Kendinize çok iyi bakın. 🙌

Not: Blogda ufak bir geliştirme yaparak ilişkili yazılara erişimi kolaylaştırdık. İlgili şirketin önceki veya sonraki bilanço yazılarına, artık bu yazının hemen altındaki yönlendirme butonlarından çok daha rahat ulaşabilirsiniz.

Faydalanılan Kaynaklar:

1. Finansal Tablolar & Dipnotlar
2. 2026 2. Çeyrek Faaliyet Raporu
3. 2026 2. Çeyrek Yatırımcı Sunumu

YASAL UYARI

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.