Torunlar GYO 2026 3 Aylık Finansal Sonuçları

Herkese selamlar,

2026 1. çeyrek sonuçları maratonunu bugün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TRGYO) yazımızla noktalıyoruz.

Torunlar GYO, hem yeni satın almalarla hem de gelir tablosundaki güzel sonuçlarla güçlü bir çeyreği geride bıraktı. Lakin yazıya tam başladığımız esnada ne yazık ki bu haber manşetlerde yerini aldı:

"Ankara BAM 36. Hukuk Dairesi, CHP kurultay davasında Özel ile parti yönetiminin tedbiren görevden uzaklaştırılmalarına, Kılıçdaroğlu ile yönetiminin görevi devralmasına karar verdi."

Haberle birlikte borsa devre kesici çalıştı ve yine ülkece kendi kendimizi ayağımızdan vurduğumuz, kendi ellerimizle kendi boğazımızı sıktığımız bir döneme daha girdik. Sermaye piyasaları krizlerle iner çıkar ama ülkenin kaybettiği vaktin ne yazık ki telafisi yok.

Tadımız kaçmış olsa da yazımızı sonlandırmak adına gelin önemli gelişmelerle devam edelim.

Önemli Gelişmeler

Faaliyet Raporunda Öne Çıkan Başlıklar:

• 2026 yılının ilk 3 ayında 523 milyon TL tutarında konut teslimi gerçekleştirilmiştir.
• Şirket, 2026 yılının ilk 3 ayında 75 milyon TL tutarında yatırım harcaması (Capex) yapmıştır.
• 2026 yılının ilk 3 ayında ağırlıklı olarak AVM ve ofis kira gelirleri olmak üzere 3.357 milyon TL satış hasılatı elde edilmiştir. Anılan dönemde satış hasılatının %73’ü kira gelirlerinden oluşmaktadır. 2026 yılının ilk 3 ayında AVM ve ofis kira gelirleri, geçen yılın aynı dönemine göre %31,1 oranında artarak 2.457 milyon TL olmuştur.
• 31.12.2025 tarihinde 172.635 milyon TL olan aktif toplamı, 31.03.2026 tarihi itibarıyla %8,1 oranında artarak 186.690 milyon TL’ye yükselmiştir. Özkaynakların aktif toplamına oranı %78, yabancı kaynakların aktife oranı ise yaklaşık %22’dir. Şirket aktiflerinin %78’ini yatırım amaçlı gayrimenkuller, özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar, stoklar ve maddi duran varlıklar (otel); %17’sini ise nakit ve nakit benzeri varlıklar ile finansal yatırımlar oluşturmaktadır.
• 2025 yıl sonunda 33.997 milyon TL olan net nakit fazlası, Forum Mersin ve Forum Kayseri AVM’lerinin satın alımlarından sonra, 2026 yılının ilk 3 ayında 18.822 milyon TL’ye gerilemiştir. Ayrıca, söz konusu nakit fazlasından 1.391 milyon TL net faiz geliri elde edilmiştir.

• Toplam stoklar, 5. Levent 2. Etap projesinde hızlanan teslimler nedeniyle yıl sonuna göre %2,3 azalarak 7.315 milyon TL’ye gerilemiştir. Stokların 4.236 milyon TL’si Torun Center, 1.676 milyon TL’si 5. Levent 2. Etap, 1.246 milyon TL’si Mall of İstanbul High Residence ve bakiye 157 milyon TL ise diğer projelerden oluşmaktadır.

• M² Verimlilik Endeksi Türkiye Geneli: Metrekare verimlilik endeksi, birinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın birinci çeyreği ile karşılaştırıldığında %32 oranında artış göstererek 2026 birinci çeyrek döneminde 4.881 puana yükselmiştir.
• Ziyaret Sayısı Endeksi: Mart 2026 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde %6,7 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir. Şubat 2026’ya göre ise ziyaretçi sayısında %21,79 oranında artış kaydedilmiştir. Ziyaret sayısı endeksinde birinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında %3’lük artış görülmüştür.

• Turizm Sektörü: 2026 yılı Ocak – Mart döneminde ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %2,21 artış göstererek 6 milyon 837 bin seviyesinde olmuştur.

Dönem İçinde Öne Çıkan Gelişmeler:

• 28 Ocak: Antalya-Kepez'de yer alan 5.611 m² yüzölçümlü taşınmazın 2.805 m²'lik payı 80.000.000 TL bedelle satın alındı. Söz konusu taşınmaz, portföyde yer alan Deepo Antalya ve Mall Of Antalya AVM'ye komşu konumdadır.
  • 18 Mart: Antalya-Kepez'de yer alan 5.601 m² yüzölçümlü taşınmazın 551 m²'lik payı 14.295.455 TL+KDV bedelle satıldı.
• 30 Ocak: Forum Mersin AVM'yi bünyesinde bulunduran Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin %100 hissesi 219.020.660 Euro bedel karşılığında devralındı.
• 30 Ocak: Forum Kayseri'yi bünyesinde bulunduran Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin paylarının %100'ünün 130.430.877 Euro bedel karşılığında alınması konusunda Union Investment Real Estate ile mutabakata varıldı.
  • 2 Şubat: Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin paylarının %100'ünün 130.430.877 Euro karşılığında alınması kapsamında pay devrine ilişkin işlemler tamamlandı.
• 31 Mart: Samsun'da yer alan 37.000 m² yüzölçümlü "kargir bina ve arsası" vasıflı taşınmazın ihalesine en yüksek teklif şirket tarafından verildi.

Dönem Sonrasında Öne Çıkan Gelişmeler:

• 14 Nisan: Samsun'da yer alan 37.000 m² yüzölçümlü taşınmazın tamamı 805.000.000 TL bedelle satın alındı. Taşınmaz üzerinde farklı markaları barındıran ve zengin bir kiracı karması ihtiva eden AVM ile konutların yer alacağı gayrimenkul projesi planlanıyor.
• 22 Nisan: Şirket 21 Mayıs'ta hisse başına net 5 TL temettü ödeme kararı aldı.
  • Yazıyı yazdığımız bugün temettü ödemesi hesabımıza geçti ve hiç bekletmeden kartopumuza geri ekledik.
• 4 Mayıs: İstanbul-Başakşehir'deki toplam 45.629 m² yüzölçümlü taşınmazların tamamı 1.197.822.529 TL+KDV bedelle İbn Haldun Üniversitesi ve Vetra Venture İnşaat'a satıldı.
• 13 Mayıs: MSCI tarafından 13 Mayıs 2026 tarihinde açıklanan dönemsel endeks revizyonu kapsamında MSCI Global Small Cap (Küresel Küçük Sermayeli Şirketler) Endeksi'nden çıkartılmıştır. Bu karar, 29 Mayıs 2026 seans kapanışı itibarıyla yürürlüğe girecektir.

Finansal Sonuçlar

Gelir Tablosu

Gelir tablosu tarafında satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %39,5 artarak 3.357 milyon TL’ye yükselmiştir. Anılan dönemde satış hasılatının %73’ü kira gelirleridir. AVM ve ofis kira gelirleri, geçen yılın aynı dönemine göre %31,1 artmıştır. Ayrıca, portföyümüzde yer alan AVM’lerdeki mağaza cirolarında 2026 yılının ilk 3 ayında geçen yılın aynı dönemine göre bire birde %35,1 artış olmuştur.

Şirketimiz 2025 yılının ilk 3 ayında %67,5 brüt marjla çalışırken, 2026 yılının ilk 3 ayında ise %77,7 brüt marjla çalışmıştır. Ciro ve ziyaretçi artışlarının marjlara etkisi oldukça güçlü. 2026 yılının ilk 3 ayında konut ve ofis satışlarının ortalama brüt kâr marjı %57,8; AVM ve ofis kira gelirlerinde ise %83,4’tür.

Gelir tablosuna bu iki alıntı ile başlamanın zaten birçok şeyi en baştan aydınlatacağını düşünüyoruz. Artan ziyaretçi sayılarının yanına bir de AVM cirolarında enflasyon üzeri kuvvetli büyüme eklenince, gelir tablosuna ilk satırdan %40 büyüme ile başlıyoruz. Brüt Kâr'da bu oran %61'e çıkıyor ve Brüt Kâr Marjı %77 gibi son derece yüksek bir seviyeye ulaşıyor. Yazılım, teknoloji ya da lüks tüketim gibi niş sektörlerde görebileceğimiz türden yüksek bir kârlılıktan bahsediyoruz. Arada dalgalanmalar olsa da şirketimiz bu %70 üzerindeki brüt marjı 2023 yıl sonundan beri korumayı başarıyor. Bu operasyonel gücü alt satırlara da yansıtarak çeyreği 1,6 milyar ₺ gibi son derece kuvvetli bir net kâr ile kapatıyoruz.

Bilanço

Bilançoda ilk bakışta gelir tablosu kadar parlak bir görünüm bizi karşılamıyor. Önceki çeyreğe göre "Dönen Varlıklar"da finansal yatırımlardaki 2,5 milyar ₺'lik pozisyonun kapatılmasından kaynaklı %10'luk bir gerileme var. Diğer taraftan "Uzun Vadeli Yükümlülükler"de 10 milyar ₺'lik yeni banka kredisi bakiyesi ile finansal borçların 800 milyondan 12 milyar ₺'ye yükseldiğini görüyoruz.

Hemen kaşlar kalkmasın; şirket bilanço yapısının gücünü kullanarak yatırımlarında kasadaki nakdi tüketmek yerine, uygun gördüğü banka kredisi kullanımı ile son satın almaları finanse etmiş görünüyor. Eğer yeni satın alınan AVM'lerin cirolarını da enflasyon üzeri getiriye ulaştırmayı başarabilirlerse, kaldıraç etkisi ile hem bu borç rahatlıkla ödenir hem de yeni satın almalar için finansal esneklik korunmuş olur. Bugüne kadarki başarılı AVM yönetimleri de bu konuda bize gereken güveni veriyor.

Burada bir de uyarı düşmemiz gerek; banka kredisinin 10 milyar ₺'si ortalama %5,23 faizli Euro kredisinden oluşuyor ve önümüzdeki dönemde kur riski şirket için oldukça önemli bir faktör olacak.

"Duran Varlıklar"daki 17 milyar ₺'lik (%12) büyüme de borç ve nakit kullanımının karşılığı olarak hemen karşımıza çıkıyor. Tabii net nakit pozisyonu 20 milyar ₺'den 5,8 milyar ₺'ye gerilemiş durumda ancak kasadaki atıl nakdin uzun vadede bileşik getiriye bir faydası yok. Doğru yatırımlar ve başarılı yönetimle bu kullanılan nakdin hızlıca yerine konulduğunu görmemiz olası. Zaten yatırım yapmayı düşündüğümüz zaman zarfında bu nakdin nasıl kullanılacağına dair soru işaretlerimiz, yatırım tezimizin içerisindeki risk satırları arasındaydı. Hem satın alımlar hem de cari dönemdeki temettü ödemesi ile bu risk de ortadan kalkmış oldu.

Özkaynaklara geldiğimizde ise çeyreklik olarak %1'lik, dönemsel olarak da %3'lük (temettü düzeltmesi yaptığımızda %5,5) istikrarlı bir büyüme karşımıza çıkıyor.

Nakit Akışları

Nakit akışlarındaki tablo biraz karışık; satın almalar ve kapatılan finansal yatırımlar sebebiyle dikkatli değerlendirilmesi gereken sonuçlar var. Bu sefer tersten gidelim ve öncelikle Serbest Nakit Akışı'na (SNA) bakalım: Çeyreği -8,6 milyar ₺'lik negatif SNA ile kapatıyoruz ancak satın alınan 2 yeni AVM sebebiyle "Yatırım Faaliyetlerinden Kaynaklanan Nakit Akışları"nda 17,9 milyar ₺ nakit çıkışı varken SNA'daki negatif sonuç problem değil.

Diğer taraftan "İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları"nda ise 9,2 milyar ₺'lik oldukça güçlü bir nakit girişi görüyoruz. Ancak bunun 4,8 milyar ₺'si kapatılan finansal yatırım pozisyonlarından geliyor. Sonraki çeyreklerde faaliyetler üzerinden bu denli kuvvetli nakit girişi beklememeliyiz; ama yine de cironun nakit akışlarına neredeyse bire bir yansıdığını görmek, şirketin nakit üretme gücünü anlamak adına sevindirici.

Beklentiler

Şirketimiz yeni yayınladığı 1. çeyrek yatırımcı sunumunda yeni borçları ile ilgili 2030'a kadarlık zaman aralığını kapsayan bir yönlendirme paylaştı. Yukarıda da değindiğimiz 10 milyar ₺ karşılığındaki Euro borcun 2028 sonuna kadar yüksek hacimle taşınması ve 2029 itibari ile hızlı bir şekilde azaltılması öngörülüyor. O döneme kadar kur riskini akılda tutmakta fayda var.

Hem bu yıl sonu hem de 2030 hedeflerinde bir revizyon yok. Yatırımlar plan ve bütçe çerçevesinde devam ediyor, "borç da sorun değil" mesajını bu şekilde teyit etmiş oluyoruz.

Burada bir de temettü konusunu açmamız gerekiyor. Yıl sonu değerlendirmemizde "Nakit Akışı Projeksiyonu"nda 2026 için 6,3 milyar ₺ "Ödenen Nakit" satırını bu seneki temettü ödemesi olarak değerlendirmiştik; ancak bu sene 5 milyar ₺ ödeme kararı alındı ve sunumda paylaşılan projeksiyonda güncelleme yapılmamış. Bunu da şimdilik akılda tutalım, yıl sonunda tekrar değerlendiririz.

Toparlayacak Olursak...

Torunlar GYO, yatırım tezimizle uyumlu satın almalar ve kira gelirleri ile güçlü bir çeyreği geride bıraktı. Dönem içinde jeopolitik risklerin, dönem sonrasında da siyasi risklerin cereyan ettiği bir konjonktürde hem gelir tablosu hem bilançosu hem de temettü ödemesi ile bizi mutlu ettiğini söyleyebiliriz. Stok konut hedefli çalışan yap/satçı GYO'lar yerine, kira geliri merkezli büyüme modeline sahip verimliliği bu kadar yüksek bir GYO ortaklığımızın olması zor dönemlerde bizi güvende hissettiriyor.

Aylık alımlarımız için de kural setimize baktığımızda; GYO şirketleri için yapmış olduğumuz yeni değişiklikler sebebiyle bu dönem alımlarda ağırlık kazanacak olması, bu güçlü finansal sonuçlarla birlikte doğru karar verdiğimizi gösteriyor.

Evet, bu yazı ile ortaklıklarımızın 1. çeyrek sonuçlarını değerlendirdiğimiz serimizin de sonuna gelmiş olduk. Çok fazla şirket taşımanın yükünü en çok bu yoğun dönemlerde hissediyoruz ama çeşitlendirmemizden de portföy dağılımımızdan da şimdilik memnunuz. Yazılar zaman alsa da şikayetimiz yok.

Gözünüzden kaçan veya sizin özellikle merak ettiğiniz teknik veya temel bir detay olursa, aşağıda yorumlarda bize sorabilir veya X hesabımız üzerinden bizimle her an iletişime geçebilirsiniz. Sizlerle fikir alışverişi yapmayı ve bu uzun soluklu finansal özgürlük yolculuğunu şeffafça paylaşmayı gerçekten çok seviyoruz!

Bir sonraki yazımızda görüşünceye kadar tasarruf etmeye, rasyonel yatırımlar yapmaya ve o güzel kartopunu sabırla büyütmeye devam!

Kendinize çok iyi bakın. 🙌

Not: Blogda ufak bir geliştirme yaparak ilişkili yazılara erişimi kolaylaştırdık. İlgili şirketin önceki veya sonraki bilanço yazılarına, artık bu yazının hemen altındaki yönlendirme butonlarından çok daha rahat ulaşabilirsiniz.

Faydalanılan Kaynaklar:

1. Finansal Tablolar & Dipnotlar
2. 2026 1. Çeyrek Faaliyet Raporu
3. 2026 1. Çeyrek Yatırımcı Sunumu

YASAL UYARI

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.