Reysaş GYO 2026 6 Aylık Finansal Sonuçları

Herkese selamlar,

2026 yılında portföyümüzü Astor ile birlikte sırtlamış ortaklığımız Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın 2026 2. çeyrek sonuçları ile karşınızdayız.

Görsele sosyal medyada denk geldiğimizde bunu mutlaka yazıda kullanalım demiştik; hakkını verelim ki yılbaşından bu yana gösterdiği performans ile parmak ısırtıyor. Evet, bunda Pabrai ve fonlarının etkisi olsa da temeli olan bir fiyatlama olduğunu düşünüyoruz. Ama notumuzu da düşelim; mevcut noktadan sonra gelecek fiyatlamasının sınırlarına yaklaşıyor gibiyiz.

Neyse, nazar değmesin diyelim ve gelişmelerden başlayarak incelememize devam edelim.

Önemli Gelişmeler

Faaliyet raporu ve sonuç bülteninde öne çıkan stratejik başlıklar şu şekilde:

• "183 bin m² kapalı alanı olan Şirketimiz dünya standartlarında yüksek teknoloji ile yapmış olduğu ve devam eden depo yatırımları ve diğer gayrimenkulleri ile mevcut durumda 1.6 Milyon m²’lik kira getirisi olan alana sahip 90 adet gayrimenkulü (Ç1: 88) ile portföy büyüklüğünü 111,1 Milyar TL’ye (Ç1: 102.622 milyar TL) çıkarmıştır."
• "Şirket’in ana faaliyeti olan portföyündeki varlıklardan elde ettiği kira geliri ise 01.01.2026-30.06.2026 dönemi içerisinde 2.053.611.112 TL (30.06.2025: 2.102.404.572 TL, 2026 Ç1: 1.024.646.785 TL) olarak gerçekleşmiştir."

• "GES: 2026 yılında 50 MW (mevcut 47 MW) üzerine çıkarılması planlanmaktadır."

Devam Eden Projeler

1. Ankara Sincan 415 Ada 30 Parsel; devam eden Otorey Ankara inşaatı tamamlanmıştır.
2. İstanbul Sancaktepe 1975 Parsel; Melisia Evleri inşaatının %85’i tamamlanmıştır.
3. İzmir Bayındır 108 Ada 2 Parsel; proje aşamasındadır.
4. Ankara Gölbaşı 98 Ada 1, 2 ve 4 Parsel; proje aşamasındadır.
5. Kastamonu Merkez 1299 Ada 8 Parsel; proje aşamasındadır.
6. Ankara Kazan 3520 Ada 6 Parsel; proje aşamasındadır.
7. Erzurum Palandöken 12579 Ada 1 Parsel; proje aşamasındadır.
8. İzmir Bayındır Canlı Mahallesi 106 Ada 1-2-3 Parsel; proje aşamasındadır.

Dönem İçinde Öne Çıkan Gelişmeler:

• 6 Ocak: "2025 yıl sonu toplam gayrimenkul portföyü büyüklüğü 2024 yıl sonu değeri olan 57.018.607.000 TL'ye göre yaklaşık %65'lik artışla 94.027.801.019 TL'ye ulaştı."
  • 23 Ocak: "2025 yıl sonu toplam gayrimenkul portföyünün büyüklüğü 2024 yıl sonu değerine göre yaklaşık %65,13'lük artışla 94.158.308.019 TL'ye ulaştı." (Herhalde kıyıda köşede unutulmuş, 140 milyon TL değerinde bir taşınmaz daha sonradan hatırlandı.)
• 23 Şubat: "Ankara-Sincan'da bulunan, Oto Rey Projesinde yer alan 96 adet bağımsız bölüme ait iskan belgesi alındı. Projede yer alan 12 adet bağımsız bölüm için kiralama sözleşmesi imzalandı."
• 23 Şubat: "Ankara Gimat Keresteciler Sitesi içinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak inşaat/yapı ruhsatı alınmış olup, mevcut veya yeni müşterilere kiralanmak üzere 48.633 m² kapalı alana sahip depo yapımına başlanacak."
  • 2 Mart: "Şirketimiz Portföyünde yer alan Ankara İli Kahramankazan İlçesi 3520 Ada 6 Parsel üzerinde, Ankara Gimat Keresteciler Sitesi içinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak inşaat/yapı ruhsatı alınmış olup, Mevcut veya yeni müşterilerimize kiralanmak üzere 48.633 m² kapalı alana sahip depo yapımına başlanacaktır." (RYGYO yatırımcı ilişkilerinde sıradan bir KAP bildirimi düzeltmesi.)
• 17 Mart: "... Finansal Eksen Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş.'nin söz konusu listeden çıkarılması nedeniyle ... Güçbir Bağımsız Denetim A.Ş.'nin seçilmesine ve yapılacak ilk Genel Kurul Toplantısında onaya sunulmasına, oy birliği ile karar verilmiştir."
• 21 Mart: "Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Hanlıköy Mahallesi, Sakarya 1. OSB sınırları içerisinde yer alan 105 Ada 18 Parsel'de kayıtlı taşınmaza ilişkin olarak ; Şirketimiz ve Sakarya 1. Organize Sanayi Bölgesi Yönetimi ile 21.03.2024 tarihinde arsa tahsis sözleşmesi imzalanmıştır."
• 2 Nisan: "Taşınmazlardan elde edilen gelirlerden kar oluşmadığı gerekçe gösterilerek temettü dağıtmama kararı alındı."
  • Kararın gerekçesini anlamakla birlikte alınış şeklini hoş karşılamadığımızı belirtmek isteriz. "Kar Payı Dağıtım" tablosunda dönem karından "İştigal Konusu Olmayan Gelirler" satırı ile 2 milyar TL düşerek taşınmazlardan zarar beyan ettiler. Bu 2 milyar TL içinde ağırlıklı olarak finansal gelirler mevcut ve bu gelirlerin anaparasını taşınmazlardan sağlanan gelirler oluşturuyorken bu tutarın tamamının net dönem karından düşülmesi hoş bir manzara oluşturmadı. Mevzuatta bir arka kapı bulmak ticari bir zeka olarak görülebilir ama bedelli sermaye katılımı beklenen hissedarların gözünde çok daha farklı anlamlar kazanıyor.
• 6 Nisan: "Mohnish Pabrai tarafından yönetilen fonlara 29,60-29,76 TL fiyat aralığından 70.250 adet pay alındı. Bu işlemle birlikte şirket sermayesindeki paylar %10.004'e ulaştı."
• 9 Nisan: "Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi'nde bulunan 32.071 m² yüzölçümüne sahip arsaya ilişkin olarak inşaat/yapı ruhsatı alındı. Mevcut veya yeni müşterilere kiralanmak üzere depo yapımına başlandı. Depo inşaatı 2026 yılı içerisinde tamamlanacak."
• 21 Nisan: Egemen Döven, EkoTürk'teki canlı yayında Kocaeli'de 109 bin m²'lik yeni arsa aldıklarını duyurdu; ancak beklenen KAP bildirimi gelmedi. Değer olarak aktiflerinin %5'ini geçmedikçe duyurma zorunlulukları olmasa da, kurumsal bir şirketin finansal şeffaflık gereği bu tür stratejik alımları yatırımcı ilişkileri üzerinden platforma taşıması bir standart olmalı. Yatırımcı olarak bu tarz verileri ekranlardan değil, resmi kanallardan okumayı tercih ederiz.
  • Diğer taraftan bu işleme dair ilgili KAP duyurusu satış tarafı olan Kartonsan'dan geldi: %40 iskonto ile 1 milyar TL peşin bedelle satış 5 Mayıs'ta tamamlanmış. Dedektifliği için Bay Tutumlu'yu tebrik ederiz.
• 29 Nisan: "Yurt dışı ticari faaliyetlerinin artırılması amacıyla, 10.000 Euro sermayeli, gayrimenkul geliştirme işleriyle iştigal edecek, Bulgaristan-Plovdiv'de mukim Reysaş GYO Bulgaria OOD ünvanlı bir şirket kurulmasına karar verildi."
  • Almanya'dan sonra Bulgaristan'da da şirket kuruluyor olması, şirketin lojistik hatları üzerindeki stratejik konumlanmasını ve yurt dışı büyüme iştahını göstermesi açısından oldukça önemli bir hamle.
• 29 Nisan: Şirketin Genel Kurul toplantısı gerçekleştirildi. Yusuf Karadağ'ın X hesabından paylaştığı toplantı notlarından satır başları:
  • 2026 yıl sonunda 140 milyar TL'lik varlık tabanı ve 5 - 5,5 milyar TL kira geliri bekleniyor.
  • 2029'a kadar 2 - 2,5 milyon m² kiralanabilir alan hedefleniyor.
  • Yatırım döngüsü devam ettiği için finansal borçların artması öngörülüyor ve bu süreçte kar payı dağıtımı (temettü) hedeflenmiyor.

Dönem Sonrası Önemli Gelişmeler:

• 2 Temmuz: "Adana'da yer alan 54.100 m²'lik arsa üzerinde inşa edilecek depoya ilişkin olarak inşaat imar izni alındı. 37.257 m² kapalı alana sahip depo inşaatına başlanacak olup, 2026 sonuna kadar bitirilmesi planlanıyor."
• 7 Temmuz: "T.C. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından 07.07.2025 tarihinde, İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesi 9304 Ada 10, 9305 Ada 1, 9306 Ada 1 ve 2 parsel üzerinde bulunan, toplam 80.908,88 m² alana sahip taşınmazlara ilişkin yapılan ihalede Şirketimiz en yüksek fiyat teklifi olan 2.000.000.000 TL vererek alıma hak kazanmıştır."
• 23 Temmuz: "Şirketimizin yurt içinde, halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak üzere 2.000.000.000 TL borçlanma aracı ihraç tavanı için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)'ya yaptığı başvuru; SPK'nın 23.07.2026 tarih ve 2026/47 sayılı toplantısında onaylanmıştır."
• 31 Temmuz: "Sakarya 1. OSB sınırları içerisinde yer alan taşınmaza ilişkin olarak OSB Yönetimi ile sözleşmesi imzalandı. Söz konusu taşınmaza ait iskan belgesi alınmış olup tapu senedi şirket adına tescil edildi."
• 17 Ağustos: "İzmir-Menderes'te bulunan 23.680 m² arsa 278.240.000 TL bedelle peşin olarak satın alındı. Söz konusu arsa üzerine mevcut veya yeni müşterilere kiraya verilmek üzere Ticari Depo Parkı Projesi geliştirilmesi planlanıyor."

Finansal Sonuçlar

Gelir Tablosu

"2024 ve 2025 yılları 2. Çeyrek verilerine enflasyon muhasebesi ve ek olarak sunum endekslemesi uygulanmıştır. 2025 yılı için Sunum Endeksi katsayı çarpanı +%32 dir. Enflasyon muhasebesi ve sunum endeksinden arındırıldığında, Şirketin hasılatı 30.06.2025 dönemine göre %33,40 reel artış göstermiştir."

Şirketin 6 aylık cirosunun tamamı kira gelirlerinden oluşuyor. Geçen seneye göre %4'lük bir gerileme görüyor olsak da geçen seneki sunum endekslemesi karmaşasından arındırıldığında aslında bu sene %33,40'lık bir reel büyüme bildirimi karşımıza çıkıyor; ancak biz yine de SPK'ya açıklanan resmi sonuçları baz almalıyız. Şirket bu yıldan itibaren mali tablolarını herhangi bir düzeltmeye ya da ek endekslemeye ihtiyaç duymadan yayınlamayı başarabilirse, 2027 yılından itibaren bu baz etkisi ortadan kalktıktan sonra tabloları çok daha sağlıklı değerlendirebileceğiz.

Ayrıca yıl sonu 5 - 5,5 milyar TL'lik kira hedefini baz aldığımızda, yılın ikinci yarısında ciro artışının belirgin şekilde kuvvetlendiğini görmemiz gerekiyor.

Her ne kadar SPK sonuçlarında ciroda reel bir gerileme görmüş olsak da hem satışların maliyetinde hem de faaliyet giderleri tarafında bu dönem kayda değer bir iyileşme var. Bu marj iyileşmesi ile birlikte geçen senenin üzerinde brüt ve faaliyet karı elde edildiğini görüyoruz: EFK %12 iyileşme ile 1,74 milyar TL seviyesinde kapanıyor.

Finansal gelirlerin net nette artı bakiye sağladığı bu dönem, yine geçen seneye göre daha yüksek NPP katkısı ile vergi öncesi karda 2,4 milyar TL seviyesine ulaşılıyor ki bu da geçen seneye göre %43'lük güçlü bir iyileşme anlamına geliyor.

Geçen seneki 10,4 milyar TL'lik "ertelenmiş vergi geliri" kaynaklı yüksek baz etkisi sebebiyle bu sene net kar %84 gerilemiş gibi görünse de vergi öncesi kardaki kuvvetli büyüme, şirketin gelir tablosunun bu yılı güçlü bir şekilde kapatacağını gösteriyor. Net dönem karını da 1,98 milyar TL ile kapatıyoruz.

Bilanço

"Şirket 2026 yılı 2. Çeyreğinde varlıklarının %7,48 ini kısa vadeli, %3,73 ünü uzun vadeli olmak üzere toplam %11,21 (2025 Ç:2 %11,40) ini yabancı kaynaklar ile %88,79 unu ise öz kaynaklarıyla finanse etmiştir."

Bilançonun en beğendiğimiz özelliklerinden biri, Reysaş GYO'nun yatırımlarını özkaynak ağırlıklı sürdürmesiydi. Ancak bu dönemdeki büyüme girişimlerine tam gaz devam etmesiyle birlikte yoldaki tahvil ihracı, satın almalarda kullanılan krediler ve halihazırda onay bekleyen "bedelli sermaye artışı" gibi sermaye tahsisi adımları neticesinde kısa vadeli borç 9,1 milyar TL'ye, uzun vadeli borç ise 5 milyar TL'ye ulaşmış durumda. Borç artışına rağmen şirketin finansal yatırımları ile birlikte 11 milyar TL nakit rezervinin bulunması sebebiyle bu borç seviyesi kritik bir risk teşkil etmiyor. Yıl sonu hedeflenen kira gelirlerine ulaşılabildiği takdirde gelecek ~3 milyar TL ek nakit girişi ile borç/nakit dengesi yeniden nakit lehine dönecektir. Çeyreksel olarak net borçtaki %5'lik toparlanma da çeyrek özelinde olumlu bir gelişme.

15 milyar TL seviyesindeki "Uzun Vadeli Yükümlülükler"de aslan payı "Ertelenmiş Vergi" satırına ayrılmış durumda ve çeyrekten çeyreğe büyümesini sürdürerek ~10,3 milyar TL'ye ulaşmış bulunuyor. Ancak mevcut mevzuatta bir değişiklik olmadıkça GYO'lardaki bu vergi yükünün nakit çıkışı yaratacak şekilde çözülmesi gibi bir riski Reysaş GYO özelinde de görmüyoruz.

Özkaynaklara geldiğimizde çeyreksel %1'lik büyüme zayıf görünse de (yılbaşına göre de %2), dönemsel bazda baktığımızda %26'lık oldukça güçlü bir reel büyüme karşımıza çıkıyor.

Nakit Akışları

Bu çeyrek nakit akışlarını standart tablolardan okuyarak ilerlersek ciddi bir nakit çıkışı ile karşılaşıyoruz; ancak satırların ayrıntılarına inmemiz gerekiyor. Çeyreksel olarak "İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları"nda 3,9 milyar TL nakit çıkışı var. Alt satırlarına baktığımızda ise "Finansal Yatırımlardaki Azalış (Artış)" kısmında 5 milyar TL'lik bir nakit çıkışı görüyoruz. Şirket, vadesi 3 aydan uzun finansal yatırımlara ayırdığı meblağı burada faaliyetlerden nakit çıkışı olarak kaydetmiş. Bunun temel sebebi de bu tutarın aslında ödenecek finansal borçlara karşılık olarak şimdiden ayrılmış olması. Nitekim şirket bununla ilgili açıklamayı dipnotlarda şu şekilde paylaşıyor:

"Finansal yükümlülüğe karşılık gelecek tutarda finansal yatırımlar içerisinde yer alan ve vadesi 3 aydan uzun olan mevduat bakiyesi nakit ve nakit benzerleri içerisinde gösterilmiştir"

Yatırım faaliyetlerinden de duran varlık alımı kaynaklı gerçekleşen 1,3 milyar TL'lik nakit çıkışı ile birlikte çeyreği ~5,3 milyar TL negatif SNA ile kapatıyoruz. Dönemsel olarak da ~5 milyar TL negatif SNA üretimi söz konusu. Ödenecek borcun erkenden karşılık olarak ayrılması sebebiyle, önümüzdeki çeyreklerde işletme faaliyetlerinden nakit akışının toparlanacağını varsayıyoruz. Yine de sonraki çeyreklerde bir gözümüz bu satırların üzerinde kalmaya devam edecek.

Beklentiler

Şirket yönetimi yayınladığı faaliyet raporunda ileriye dönük resmi beklenti rakamları paylaşmıyor; ancak Genel Kurul toplantı notlarındaki 5 - 5,5 milyar TL'lik yıllık kira geliri hedefini temel baz senaryo olarak akılda tutmakta fayda var.

Toparlayacak Olursak...

Reysaş GYO, bu zorlu makroekonomik iklimde büyüme motorunu çalıştırmaya ve bilançosunu büyütmeye kararlılıkla devam ediyor. Devam eden yatırımları ve yeni satın almaları ile birlikte borç ve nakit akışı tarafı dalgalı bir seyir izlese de bu dalgalı görüntü üzerindeki sisi araladığımızda karşımızda operasyonel gücünü koruyan bir bilanço kalıyor. Piyasa da bu sisin ardındaki potansiyeli görerek yılbaşından beri hissede ciddi bir fiyatlama hareketine imza atmış durumda. Yazının başında portföyümüze olan katkısından bahsetmiştik; ancak burada hem kendimize hem de şirketle ilgilenen yatırımcılara yönelik rasyonel uyarımızı yapalım: "Geçmiş kazançlar, gelecek kazançların garantisi değildir!"

Uzun lafın kısası; bizim yatırım tezimizin omurgasını oluşturan güçlü ve sürdürülebilir büyüme hikayesini destekleyen, operasyonel açıdan oldukça etkileyici bir 6 aylık dönemi geride bıraktık. Önümüzdeki çeyreklerde kira gelirlerinin kuvvetlenerek yıl sonundaki 5 - 5,5 milyar TL hedefini yakalayıp yakalayamayacağını takip edeceğiz. Tabii ki her zamanki gibi bir gözümüz de KAP bildirimlerinde olacak; devam eden projelerdeki ilerlemeleri, portföye eklenecek yeni projeleri ve arsa satın alımlarını yakından izleyeceğiz.

Kural setimize (alım endeksimize) baktığımızda ise; dönemsel özkaynak büyümesinde güçlü trend korunsa da çeyreksel bazda nakit akışlarındaki geçici bozulma ve görece zayıf kalan çeyreklik özkaynak büyümesi sebebiyle RYGYO bu dönem portföy alımlarımızda bir miktar ağırlık kaybedecek. Hissede son dönemde yaşanan sert fiyat hareketini göz önüne aldığımızda, alımlarda bir miktar frene basmak stratejimiz adına oldukça isabetli bir zamana denk gelmiş olabilir.

Analizimizde gözümüzden kaçan veya sizin özellikle merak ettiğiniz teknik ya da temel bir detay olursa, aşağıda yorumlarda bize sorabilir veya X hesabımız üzerinden bizimle rasyonel bir tartışma ortamında iletişime geçebilirsiniz. Sizlerle fikir alışverişi yapmayı, piyasa mitlerini sorgulamayı ve bu disiplinli finansal özgürlük yolculuğunu şeffafça paylaşmayı gerçekten çok seviyoruz!

Bir sonraki yazımızda görüşünceye kadar gereksiz tüketimi kısmaya, sorgulayıcı yatırımlar yapmaya ve o güzel kartopunu disiplinle büyütmeye devam!

Kendinize çok iyi bakın.

Not: Blogda ufak bir mimari geliştirme yaparak ilişkili yazılara erişimi optimize ettik. İlgili şirketin önceki veya sonraki dönem bilanço analizlerine, artık bu yazının hemen altındaki yönlendirme butonlarından çok daha ergonomik bir şekilde ulaşabilirsiniz.

Faydalanılan Kaynaklar:

1. Finansal Tablolar & Dipnotlar
2. 2026 2. Çeyrek Faaliyet Raporu

YASAL UYARI

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.