Avrupakent GYO 2026 6 Aylık Finansal Sonuçları

Herkese selamlar,

Portföyümüzdeki iki kira makinesi GYO'dan biri olan Avrupakent GYO (AVPGY) 2026 yılı ilk yarı finansal sonuçları ile karşınızdayız.

Torunlar ve Avrupakent GYO'ları portföyümüze kira gelirleri ve bu gelirler ile dağıtacakları temettüler gerekçesi ile bu yıl başında eklemiştik ve bu yıl dağıttıkları temettülerle iki şirket de yüzümüzü güldürdü. Ama yeni başlıyoruz! Temettü yatırımında asıl verim ve tatmin edici temettüleri alabilmek için önümüzde uzun bir yol var ve bu yolun ilk basamağı olarak gördüğümüz yarı yılı geride bıraktık.

Avrupakent'in finansal sonuçlarını değerlendirmeden önce 6 aylık bu kısa dönemdeki önemli gelişmelere hızlıca bakalım.

Önemli Gelişmeler

Şirketimiz, yap/sat ve düzenli kira geliri yaratan hibrit bir modelle işleyen bir GYO. Açıkçası yatırım tezimizin temelini yap/sat tarafı oluşturmuyor ve mevcut makroekonomik koşullarda kira gelirinin önemi iyiden iyiye ortaya çıktı.

• "Avrupakent GYO’nun 2026 ikinci çeyrek sonu toplam portföy büyüklüğü 56 Milyar TL’ye (Ç1: 52,8 milyar TL, sonuç bülteninde ise dönem sonu 54 milyar TL paylaşıldığını da belirtelim ama Avrupakent GYO Genel Müdürü Erdem Güler de Bloomberg'deki yayında 56 milyar TL olarak açıkladı.) ulaşmıştır."
• "Konut ve ofis satış gelirleri geçen yıl aynı döneme göre %28 gerilerken, kira ve ortak alan gelirleri ~%10 civarında enflasyon üzerinde bir performans sergiledi."
  • "Söz konusu kira geliri artışını, portföyünde bulunan 234 adet (Ç1: 229) ticari ünite, turizm tesisleri olan Swissotel Resort Bodrum Beach, Mövenpick Living Çamlıvadi, Radisson Residences Avrupa Tem’den sağlanan sabit kiralar ile Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark AVM’lerinden elde edilen sabit kira ve ciro bazlı kira gelirlerindeki artış desteklemiştir."
  • "Avrupa Konutları Şişli-1, Demir Life ve Avrupa Konutları Çamlıvadi’de 2026 yılı altı aylık dönemde toplam 90 adet (Ç1: 36) konut satışı gerçekleşmiştir. 2026 yılının ilk altı aylık döneminde stoklar; 4,4 milyar TL (Ç1: 4,8 Milyar TL) seviyesinde gerçekleşmiştir."

Dönem içi gelişmeler:

• 21 Ocak: "BIST Temettü Endeksi'nden çıkartıldı." (Hala bu kararı anlamakta zorluk çekiyoruz.)
• 16 Mart: "Şirket haziran ayında 2 taksit olarak ödenmek üzere hisse başına toplam 5,0 TL temettü ödeme kararı aldı."
  • Biz de yatırım stratejimiz gereği gelen temettüleri kartopumuza yeni kar taneleri olarak ekleyip şirketimize geri yatırdık.
• 2 Nisan - 18 Mayıs: "Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya birçok defa hisse alımı gerçekleştirdi."
• 15 Nisan: "Avrupa Konutları Güneşli projesinde (İçdaş Çelik Enerji Tersane ve Ulaşım Sanayi A.Ş. (%37) ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (%63)) yer alan 24 adet bağımsız bölümün, düzenli kira geliri elde etmek amacıyla toplam 1.950.000.000 TL'ye (KDV hariç) satın alınmasına, 200.000.000 TL (KDV hariç) peşin, kalan tutarın ise Mart 2027 yılına kadar taksitli olarak ödenmesine karar verilmiştir."
• 27 Nisan: "BIST Katılım 100, BIST Katılım 50 endekslerinden çıkartıldı."
• 4 Mayıs: "Muğla-Bodrum'da bulunan ve portföyde yer alan Swissotel Resort Bodrum Beach'e komşu konumdaki 5.369 m² büyüklüğündeki taşınmazın; gerçek kişiler mülkiyetinde bulunan paylarının tamamı %8 iskonto ile 180.000.000 TL bedel ile peşin ödeme olarak satın alındı."
• 22 Mayıs: "Avrupa Konutları Esentepe projesindeki (Artaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş. %75, Betatrans Lojistik İnşaat San. ve Tic. A.Ş. %25) 3 adet bağımsız bölümün, düzenli kira geliri elde etmek amacıyla yaklaşık %33 iskonto uygulanmak suretiyle KDV hariç 90.000.000 TL bedel üzerinden peşin olarak satın alınmasına karar verildi."
• 30 Haziran: "Forum Trabzon Alışveriş Merkezi'nin kiralanabilir alanının ve portföy değerinin artırılması amacıyla yeni bir proje geliştirilmesine karar verildi. Bu kapsamda Artaş İnşaat ile müteahhitlik sözleşmesi imzalandı."

Dönem sonrası gelişmeler:

• 1 Temmuz: "Radisson Residences Avrupa TEM İstanbul'un satış işlemlerinin başlatılmasına karar verildi. Tahliye işlemlerinin eksiksiz ve sorunsuz bir şekilde tamamlanabilmesi amacıyla Pantur Otelcilik ve Turizm Hizmetleri A.Ş.'ye 31 Ağustos 2026 tarihine kadar süre verilmesine karar verilmiştir."
• 20 Temmuz: "BIST Temettü Endeksi'ne dahil edildi." (Neden çıkartıldı ve neden geri alındı anlamak mümkün değil.)
• 20 Temmuz: "İstanbul-Avcılar'da yer alan Artaş İnşaat'ın sahip olduğu 2 bağımsız bölümün toplam 150.000.000 TL bedel üzerinden %18 iskonto uygulanarak peşin olarak satın alınmasına karar verildi."
• 3 Ağustos: "Avrupa Konutları Çamlıvadi projesi kapsamında oluşturulmuş olan Avrupakent Doruk Adi Ortaklık bünyesinde şirketin sahip olduğu %60 oranındaki payın 10.800.000 TL bedel üzerinden Artaş İnşaat'a devredilmesine karar verildi."

Dönem içi ve sonrası ilişkili taraflar arasında çok sayıda satış ve devir haberi görmek açıkçası ilk başlarda pürdikkat kesilmemize sebep oldu. Her ne kadar devir ve satın almalarda iskontolardan bahsediliyor ve değerleme raporları bu iskontoları teyit ediyor olsa da, ilişkili taraf işlemleri her zaman yakından takip edilmesi gereken konular. Ancak şirketimiz ile hakim ortak arasında zaten güçlü bir temettü ilişkisi bulunması sebebiyle para transferi için yan yollara ihtiyaç duyulduğunu düşünmüyoruz. Nitekim dönem içinde Süleyman Çetinsaya'nın yoğun pay alımlarını da görünce soru işaretlerimizin yatıştığını söyleyebiliriz.

Finansal Sonuçlar

Gelir Tablosu

Gelir tablosundaki en dikkat çekici değişim; stok konut satışlarının yavaşlaması ve düzenli kira gelirlerinin öneminin belirginleşmesi diyebiliriz. Daha önceki yazılarımızda GYO sektörüne bakışımızı değiştiren ana unsurun bu güçlü kira geliri tabanı olduğundan defalarca bahsetmiştik. Yap/sat iş modelinin de yüksek karlar sağladığı dönemler elbette mevcut; ancak sürdürülebilir ve düzenli kira gelirine sahip bir GYO'nun her iki kası ile her dönem nakit üretmesi ve bu nakdi temettü olarak dağıtması yatırım tezimizin temelini oluşturuyor.

Tekrar gelir tablosuna dönersek; stok satış tarafının gerilemesi sebebiyle çeyreği ~600 milyon TL gibi görece zayıf bir brüt kar ile kapatıyoruz. Bu çeyrekle birlikte şirketin brüt karlılığı %35'lere kadar gerilemiş oldu. Dönemsel olarak baktığımızda da hem cironun hem de brüt karın 2025 ilk yarıya göre belirgin oranlarda gerilediğini görüyoruz. Bu gerilemenin nedeni dönemsel olarak daha az konut satışının gerçekleşmesi iken, marjlardaki zayıflama ise stok satışlardaki maliyetin elde tutma süresi uzadıkça artıyor olmasından kaynaklanıyor. Tekrar altını çizelim: Makroekonomik koşullar, yani kredi erişilebilirliğinin bu denli zorlaştığı ve faiz indirim döngüsünün ötelendiği bu dönem, stok satışlar üzerinde ciddi baskı oluşturuyor. Ayrıca TCMB ve TÜİK verilerini takip ediyorsanız; konut fiyat endeksi, Ankara gibi istisnalar hariç tutulduğunda reel olarak gerilemeye devam ediyor. Bu tabloyu satışlardaki maliyet artışının bir başka teyidi olarak okuyabiliriz.

Faaliyet gelirleri tarafında ise "Diğer Faaliyet Gelirleri"nde hem çeyreksel hem de dönemsel gerileme devam ediyor. Bunun sebebi ise azalan stoklar nedeniyle yazılan "Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışı"nın gerilemesi.

Finansal gelir ve gider tarafında ise kayda değer bir değişiklik bulunmuyor. Bilanço tarafında da detaylandıracağız ancak burada da not düşelim: Şirketimizin kısa ya da uzun vadeli finansal borcu bulunmamaktadır.

Vergi tarafına geldiğimizde; GYO'lara kurumlar vergisi istisnası için gereken temettü ödemesinin karşılanması sebebiyle 2. çeyrekte pozitif 421 milyon TL vergi oluştuğunu görüyoruz. Ayrıca ertelenmiş vergi gideri oluşmasına rağmen ~130 milyon TL vergi geliri ortaya çıkıyor. Bu durum, 1. çeyrek ile benzer seviyelerdeki vergi öncesi karın dönem karında 970 milyon TL'ye tırmanmasını sağlıyor. Dönemi ise %34 gerileme ile 1,13 milyar TL net kar ile kapatıyoruz. Ancak burada şirketin stok satışlardan kira geliri ağırlıklı bir yapıya geçiş yapmasından kaynaklanan bir baz etkisi olduğunu hatırlatmakta yarar var.

Geçen senenin kuvvetli stok satışlarının yarattığı baz etkisi sebebiyle cirodan başlayarak net kara kadar uzanan bu geri çekilme, şirketin kira gücünü kesinlikle ortadan kaldırmıyor. Ayrıca yönetim tarafından açıklanan yıl sonundaki 4 milyar TL kira gelir hedefini de not edelim. İlk 6 aylık dönemin 1,75 milyar TL kira ve ortak alan geliri ile kapanmış olması; yılın ikinci yarısında bu kalemin ilk yarı performansının önüne geçeceğini ya da en azından bu seviyenin hedeflendiğini gösteriyor. Açıklanan bu yönlendirmelerin gerçekleşip gerçekleşmediğini takip etmek de biz hissedarlarına düşüyor.

Bilanço

Şirketimizin güçlü kira geliri tabanının yanında en beğendiğimiz yanı borçsuz bilanço disiplini. Kısa ve uzun vadeli finansal borcunun bulunmadığından zaten bahsetmiştik. Geçen senenin aynı dönemine kıyasla "Ticari Borçlar" satırının 960 milyon TL'den 235 milyon TL'ye gerilediğini görüyoruz.

Şirketin nakit pozisyonuna geldiğimizde ise temettü ödemesinin etkisiyle "Nakit ve Nakit Benzerleri" kaleminin 525 milyon TL'ye gerilediği görülüyor. Ancak şirketin finansal borcu olmadığı düşünülürse, güçlü kira gelirleri ile bu rezervin sonraki çeyreklerde yeniden dolmaya başladığını görmeliyiz.

Stok konutlar ise geçen sene 10,4 milyar TL iken dönem sonu itibarıyla 4,4 milyar TL'ye gerilemiş durumda. Satışların maliyetindeki artış hesaba katıldığında, bu stokların elde tutulma süresi uzadıkça gelir tablosuna sağlayacağı pozitif etkinin zayıflayacağını söyleyebiliriz.

Stokların yarattığı bu yükün dönemsel bir özellik taşıdığını da belirtmek gerek. Yaklaşan seçim dönemiyle birlikte kredi muslukları er ya da geç gevşeyecektir. Her ne kadar kimi ekonomistler Mehmet Şimşek yönetiminin bu dönem farklı bir para politikası patikası izleyebileceğinden bahsetse de, bugüne kadarki tecrübelerimiz seçim dönemlerinde finansal likiditenin bir şekilde açıldığını gösteriyor; bu sefer de benzer bir sürecin yaşanacağını düşünüyoruz. Bu senaryo, mevcut stokların 2027 içerisinde çok daha değerli bir hale gelebileceğini fısıldıyor. Elbette burada geleceğe dair bir projeksiyon yapıyoruz; zamanı geldiğinde gelişmeleri rasyonel bir süzgeçten geçirerek tekrar değerlendireceğiz.

Şirketimizin 10,9 milyar TL seviyesindeki ertelenmiş vergi yükü ise bilançodaki asıl risk unsuru olarak öne çıkabilir. Bu yükümlülüğün çözülmesi için AVM veya taşınmaz satışlarının gerçekleşmesi gibi bir durum gerekebilir; ancak şirketin düzenli kira gelirinin kalbini oluşturan bu varlıklardan vazgeçeceğini düşünmüyoruz. Yine de bu kalem, muhasebesel olarak özkaynakların üzerinde bir ağırlık oluşturmaya devam ediyor.

Özkaynaklardan bahsetmişken; geçen senenin aynı dönemine göre %5, çeyreksel olarak ise %2'lik bir gerileme görüyoruz. Tabii biz kendi alım endeksimizde şirketlerimizin ödediği temettüleri özkaynaklara geri ekleyerek düzeltilmiş bir değerlendirme yapıyoruz. Bu düzeltmeyi uyguladığımızda ise her iki periyotta da özkaynak büyümesinin korunduğunu tespit ediyoruz.

Nakit Akışları

Şirketimizin en güçlü kası nakit akış tablosunda ortaya çıkıyor. Azalan konut satışlarına rağmen "İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları" tarafında hem çeyreksel hem de dönemsel olarak oldukça kuvvetli bir nakit üretimi görüyoruz. 6 aylık dönemde elde edilen 2 milyar TL'lik operasyonel nakit girişi, geçen senenin aynı döneminin %4 üzerinde gerçekleşti. Geçen yılın aynı döneminde yüksek hacimli stok satışlarının olduğunu hatırlarsak, düzenli kira gelirlerinin nakit yaratma gücünü burada bir kez daha net bir şekilde anlıyoruz.

Bu dönem 340 milyon TL gibi geçen yılın oldukça altında bir yatırım harcaması kaynaklı nakit çıkışı gerçekleşirken, dönemi 1,6 milyar TL pozitif Serbest Nakit Akışı (SNA) ile kapatıyoruz. Finansman faaliyetleri kaynaklı 2 milyar TL seviyesindeki nakit çıkışının arkasındaki yegane aktör ise hissedarlara ödenen 2 milyar TL'lik temettü dağıtımı.

Yazının başında "kira makinesi" tanımını kullandığımızda neyi kastettiğimizi, nakit akışlarındaki bu tabloyla çok daha net anlatabildiğimize inanıyoruz.

Beklentiler

Yatırımcı sunumunda yıl sonu beklentilerinin korunduğunu görüyoruz. Yıl sonunda hedeflenen 4 Milyar TL'lik kira geliri, şirketimizin yatırım cazibesinin temel omurgasını oluşturuyor.

Toparlayacak Olursak

Geçen çeyrek değerlendirmemizde paylaştığımız görüşlerimizde herhangi bir değişiklik bulunmuyor; kira geliri merkezli ve temettü hedefli ortaklığımız ilk yarı itibarıyla planladığımız şekilde işlemeye devam ediyor. Şirket, stok satışları ve temettü ödemeleri sebebiyle bilanço küçültüyor gibi görünse de kira getiren portföyünü kademeli olarak büyütmesi ve Forum Trabzon'da bu vizyonla yeni bir geliştirme kararı alması, bilançonun stok şişkinliği yerine gerçek değer odaklı yeniden yapılandırılmasını destekliyor. Bu dönüşümü uzun vadeli perspektifte son derece olumlu karşılıyoruz.

Ayrıca belirli bir operasyonel tabana oturduktan sonra bilançonun yeniden ivmelendiğini görmemiz oldukça olası. Sonuç olarak şirketin yap/sat yetkinliğini koruduğunu, Artaş İnşaat'ın bu alandaki tecrübesini GYO avantajları ile birleştirerek uygun piyasa koşullarında yeniden devreye sokacağına inanıyoruz.

Kendi alım endeksimize geldiğimizde ise kira üreten GYO'lar özelinde 1. çeyrek itibarıyla kural setimizde bir optimizasyona gitmiştik. Endekse salt özkaynak büyümesinin yanı sıra işletme faaliyetlerden üretilen nakit akışı (İFNA) katkısını da dahil ettik. Böylece temettü ödemeleri ve azalan stoklar nedeniyle dönemsel olarak küçülen bilançoları rasyonel bir şekilde dengelemiş olduk. Bu sayede hem Avrupakent hem de Torunlar GYO için aylık alımlarımızda dengeli bir maliyetlenme seviyesi yakaladık. Bu dönemde de AVPGY'nin aylık alımlarımızda yer bulacağını görmek bizi memnun ediyor. Yıl boyunca topladığımız lotların önümüzdeki yıl ne kadarlık bir verimle temettü üreteceğini görmek için şimdiden sabırsızlanıyoruz.

Gözümüzden kaçan veya merak ettiğiniz herhangi bir teknik ya da temel detay olursa, aşağıda yorumlarda bize sorabilir, X hesabımız üzerinden bizimle her an iletişime geçebilirsiniz. Sizlerle fikir alışverişi yapmayı ve bu uzun soluklu özgürlük yolculuğunu paylaşmayı gerçekten çok seviyoruz!

Bir sonraki yazımızda görüşünceye kadar tasarruf etmeye, akıllı yatırım yapmaya ve o güzel kartopunu sabırla büyütmeye devam!

Kendinize çok iyi bakın. 🙌

Not: Blogda ufak bir geliştirme yaparak ilişkili yazılara erişimi kolaylaştırdık. İlgili şirketin önceki veya sonraki bilanço yazılarına, artık bu yazının hemen altındaki yönlendirme butonlarından çok daha rahat ulaşabilirsiniz.

Faydalanılan Kaynaklar:

1. Finansal Tablolar & Dipnotlar
2. 2026 2. Çeyrek Faaliyet Raporu
3. Yatırımcı Sunumu
4. Sonuç Bülteni

YASAL UYARI

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan ve hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan içerik, yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.